A mediados de marzo, en el caso de que sea aprobada definitivamente por el Pleno del Senado, entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria. Este cambio legislativo consiste en el traslado del pago a la banca de todos los gastos derivados de un crédito hipotecario, menos la tasación, y que rebaja a la mitad las comisiones de amortización por reembolso.
La modificación más destacada es que no se podrá desahuciar a un cliente por impagos si estos no han superado el 3% del capital prestado o 12 mensualidades si se trata de la primera mitad del periodo de hipoteca o del 7% o 15 mensualidades si se trata de la segunda mitad.
Por otro lado, para evitar errores cometidos en el pasado, se obliga a las entidades financieras a elaborar de una forma más prudente la solvencia del cliente. Para ello realizarán las pruebas necesarias cuyo coste nunca podrá ser repercutido al consumidor y deberá dar registro ante el Banco de España de estos procesos de revisión. Si el banco falla en esta valoración, en ningún caso podrá servirse de ello para rescindir el contrato.
¿Cuáles son los principales cambios?
1- Los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.
2- Para llevar a cabo una ejecución se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.
3- Se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no se contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.
4- La ley establecerá una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no recoge la prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional para colectivos vulnerables.
5- Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % o del 0,15 %, respectivamente.
6- El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas.
7- El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
8- La entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo.
9- Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo.
10- El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.
11- El Código de Buenas Practicas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
12- El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.
13- Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
14- La comisión por interés de demora se ha quedado en el interés remuneratorio más el 2 % frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP.
15- Los tasadores serán independientes y pueden ser no sólo sociedades de tasación sino también personas físicas. Además el cliente podrá elegirlo.
16- Los trasteros, garajes u otros elementos que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica también serán considerados inmuebles.
